Предложения варьируются как по уровню
возможностей, опыта и объективности, так и расценкам на услуги.
Например, для агентств недвижимости оценка не является профильной
деятельностью, поэтому на объективность их рыночных суждений могут
повлиять их интересы как посредников. С другой стороны, имея
непосредственный доступ к информации по рынку благодаря своему участию
в операциях с недвижимостью, такие агентства могут располагать более
качественной рыночной статистикой по сравнению с фирмами, занимающимися
исключительно оценкой. Компании по предоставлению профессиональных
услуг и собственно оценочные фирмы обеспечивают требуемый
уровень независимости, а некоторые из них, сочетая узкую специализацию
с разнопрофильным характером деятельности, способны предложить своим
клиентам данные по сделкам, которые отсутствуют у брокерских агентств.
Ниже перечислены некоторые распространенные области
применения оценки и пользователи результатов оценочной деятельности,
присутствующие на рынке, а также различные группы и категории
оценщиков, готовые предоставить подобные услуги.
Пользователи и области применения оценки
Если IPO
ограничено исключительно нашим рынком, то поставщиком оценочных услуг
вполне может быть оценочная фирма с соответствующей аккредитацией, имеющая достаточно специалистов для выполнения работы в установленные сроки.
- Оценка активов для целей подготовки отчетности в соответствии с МСФО: чисто оценочные компании. С такой работой хорошо справятся компании по предоставлению профессиональных услуг.
-
Создание совместных предприятий: в этом случае фактором, определяющим
выбор, может стать размер оцениваемого объекта недвижимости или
портфеля активов, а также характеристики участников совместного
предприятия. Если в СП участвуют только отечественные компании, они
вполне могут удовлетвориться более или менее известной оценочной фирмой;
иностранный же участник СП скорее всего предпочтет работать с
международной компанией по предоставлению профессиональных услуг,
имеющей солидный опыт выполнения оценочных проектов. Большой портфель
активов сократит для вас возможность выбора, поскольку за такую работу
могут взяться только очень крупные оценщики.
- Банковское финансирование: банки часто имеют утвержденные
перечни фирм – оценщиков недвижимости, в которые входят как местные,
так и международные компании. Международные банки предпочитают
известные международные оценочные бренды, с которыми они знакомы по
сотрудничеству на рынках других стран.
Задачи оценки
Профессиональная оценка –
это не тот товар, который можно получить за крупный гонорар. То, как
масштаб задачи соотносится с конкретным исполнителем, не является
константой для профессиональных оценочных компаний. Ведь у этих оценочных фирм
разный опыт, разные ресурсы, разная методика работы, наконец. Некоторые
исповедуют механический подход независимо от конкретной оценочной
задачи. Стараясь любую работу делать по одинаковому шаблону, они просто
вписывают в него различные переменные. Для тех работ, которые
вписываются в стандартные параметры, такая методика может быть вполне
эффективной. В других случаях результатом может стать слабо
проработанное и мало обоснованное заключение, на которое пользователь
не сможет вполне полагаться.
На самом деле любая задача по оценке должна
планироваться и осуществляться в расчете на максимальное удовлетворение
потребностей клиента в конкретный период времени. Как уже неоднократно
указывалось, этап определения задач и планирования оценки столь же
важен и требует не меньше усилий, чем собственно выполнение анализа и
составление оценочного заключения.
Оценщик
Ниже представлен перечень
вопросов, составленный по типу «контрольного листа», которые помогут в
общих чертах оценить квалификацию оценщика:
- Образование и профессиональная подготовка (где и сколько учился).
– Членство в профессиональных организациях оценщиков, включая новую систему т. н. саморегулирующихся организаций (СРО).
- Действительность страхования профессиональной ответственности.
- Организационно-правовая форма (для юридических лиц).
- Опыт работы в качестве оценщика (продолжительность, с какими категориями имущества приходилось работать).
-
Насколько оценщик пытался уяснить действительный смысл ставящейся перед
ним задачи, какие права в данном конкретном случае оцениваются, знаком
ли он с определениями и ограничениями, используемыми в этой связи.
- Обсуждает ли он в ходе беседы методики, которые, на его
взгляд, являются наиболее эффективными при составлении оценочного
заключения, необходимого в этом случае.
- Задает ли он вопросы по форме и масштабу отчетности по
проекту, на каком языке она составляется и каковы сроки выполнения
работы.
- Приводит ли он примеры выполнения работ, аналогичных по
составу и предмету оценки с тем, чтобы продемонстрировать требуемый
уровень профессионального опыта.
– Поведенческая характеристика: объективен ли он, старается ли
находить взвешенные решения, акцентирует ли внимание на желаемой
стоимости, пренебрегая тем самым факторами, формирующими эту стоимость.
- Готов ли он согласиться с нереальными сроками, допущениями или прочими параметрами, которые могут исказить оценку.
Оформление договорных отношений с оценщиком
Заключая договор об оказании услуг с оценщиком, помимо обычных юридических вопросов обратите внимание на следующее:
- Необходим ли документ
о проверке качества работы вторым оценщиком, удостоверяющий, что
оценочное заключение составлено правильно и на основе общепринятых
методик, что оно удовлетворяет профессиональным стандартам. Это бывает
полезно в ситуациях, предусматривающих исключительную ответственность
перед третьими лицами. Проверки подобного рода можно заказать у
экспертных комитетов регулирующих организаций, а также в других
авторитетных оценочных фирмах.
Несколько слов
об оплате услуг оценщика. Уровень оплаты оценщиков учитывает такие
факторы, как образование, участие в профессиональных ассоциациях, опыт
и спрос на их услуги на рынке. Кроме этого в размер гонорара
закладывается уровень издержек: выход на источники информации,
содержание библиотек и баз данных, обучение специалистов, приобретение
новых компьютерных программ, прочих вспомогательных материалов и
оборудования. Все эти компоненты обеспечивают надежность оценочных
расчетов и более высокое качество оценочных услуг.
Заключение
Профессиональная этика и
самоуважение представителей оценочной профессии в конечном счете
определяют качественный результат. Этика способствует повышению
компетентности профессиональных оценщиков, побуждая их к непредвзятости
в оценках и желанию проявить все свои знания и умения в выполнении
профессиональных функций. Если достоверная оценка – это действительно
то, что необходимо потребителю, то принципы, изложенные в этой статье,
должны помочь ему найти качественного оценщика.
|
